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2014中国楼市白皮书

1、2014年全国市场增速减缓明显,开发投资额、销售面积、新开工面积均呈现回暖迹象。

2014年1-11月份,全国房地产开发投资86601亿元,同比名义增长11.9%,增速比1-10月份回落0.5个百分点,其中,住宅投资58676亿元,增长10.5%,增速回落0.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.8%。

2014年1-11月,商品房销售面积101717万平方米,同比下降8.2%,降幅比1-10月份扩大0.4个百分点。其中,住宅销售面积下降10.0%,办公楼销售面积下降9.2%,商业营业用房销售面积增长7.1%。商品房销售额64481亿元,下降7.8%,降幅比1-10月份收窄0.1个百分点。其中,住宅销售额下降9.7%,办公楼销售额下降20.9%,商业营业用房销售额增长7.2%。

2014年1-11月,房屋新开工面积164705万平方米,同比下降9%。降幅扩大3.5个百分点。其中,住宅新开工面积114637万平方米,下降13.1%。房屋竣工面积75063万平方米,增长8.1%,增速提高0.5个百分点。其中,住宅竣工面积57236万平方米,增长5.5%。

2、全国市场库存面积小幅回升

截止2014年11月末,商品房待售面积达到59795万平方米。比10月末增加1556万平方米。其中,住宅待售面积增加1046万平方米,办公楼待售面积增加87万平方米,商业营业用房待售面积增加203万平方米。从全年来看,商品房待售面积增速较高。

3、改善类产品渐成市场上行主要推动力

去年重点城市房价持续上涨,并且2014年下半年以来银行贷款层面收紧,从而导致今年刚需群体入市门槛逐渐提升,小户型刚需类产品销售热度小幅下降,而改善型项目热度较去年有明显提升。

4、土地整体供求较去年大幅回落,一线城市热度不减,二三线城市遇冷

供求方面,2014年1-11月全国300个城市住宅用地推出及成交面积同比分别下降26.3%和34.3%,多重压力导致房企拿地热情持续下降,市场趋冷。其中供应方面,2014年1-11月,全国300个城市共推出各类用地21.1亿平方米,较去年同期下降23.6%,降幅较2013年扩大近40个百分点。其中,住宅用地推出10.0亿平方米,同比下降26.3%,降幅为2010以来最大。

需求方面,2014年1-11月,全国300个城市各类土地共成交16.5亿平方米,同比下降29.2%,降幅超过土地推出量。其中,住宅用地成交7.5亿平方米,同比大幅下降34.3%,而去年全年为同比增长31%。

5、新房:百城价格连续下跌,重点城市供大于求,开发投资增速创五年来新低

价格方面,百城价格指数自5月起连续7个月下跌,四季度跌幅收窄,今年以来累计下跌2.25%;十大城市累计下跌0.25%,跌幅显着低于百城。不同城市表现分化,保定、厦门1-11月累计涨幅超过10%,菏泽等9个城市累计跌幅超过10%。

成交方面,2014年以来市场整体下行,市场成交较去年大幅下降。2014年1-11月,50个代表城市月均成交2273万平方米,同比下降13.6%,与2012年同期基本持平,分别高出2010年、2011年同期10.6%、24.5%。

6、二手房十大城市量价均回落,二三季度尤为突出,四季度有所回升

价格方面,2014年1-11月十大城市二手住宅均价累计下跌1.32%,跌幅超过新房1.07个百分点,而2013年同期则累计上涨17.6%。二季度以来二手房均价持续下跌,进入四季度逐渐回升。

成交方面,十大城市总体成交59.9万套,同比下降34.4%。其中11月单月成交量为7.1万套,回升势头明显。

7、品牌房企业绩稳步增长,行业集中度显着提升,融资渠道更趋多元

业绩方面,品牌房企销售业绩继续增长,业绩累积到达历史高位,但同比增速明显放缓。从销售额来看,2014年1-11月20家品牌房企销售总额12505亿元,同比增长12.2%,较2013年增速(32.1%)下降19.9个百分点;从销售面积来看,2014年1-11月,20家品牌房企销售面积总和为11354万平米,同比增长10.4%,比去年同期增速(26.6%)下降16.2个百分点。

拿地方面,与去年同期大规模土地投资相比,今年以来品牌房企拿地节奏更显谨慎,拿地销售比保持在较低水平,布局热衷一线城市。2014年1-11月,一线城市占比40.3%,较去年全年提升7.9个百分点;二线城市占比48.9%,回落2.5个百分点;三四线城市占比下降5.4个百分点至10.7%。在市场下行周期,企业拿地布局更偏重风险系数较小的一线城市,而部分二线城市及三四线城市房地产市场总体供求矛盾突出,投资风险已然显现。


 
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