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西安市场4月:成交环比涨40%,新政效果凸显

导读
4月份PMI维持50.1; CPI同比增幅小幅上涨至1.5%,通缩压力有所缓解;
成都、南京、西安等多地落实3.30新政,但各地政策力度不一,多采取因地制宜的策略;
4月份全国百城均价环比微跌0.01%,成交量显着回暖。西安市场成交环比大增,创典指数显示4月成交指数环比大涨40%,新政效果凸显。

1、经济环境
经济持续下滑,货币宽松预期强烈;地产复苏,经济或可触底反弹。数据显示:一季度GDP下滑至7%,触及中央确定的增长底线;全社会用电量增速同比仅增长0.8%,创下5年新低;贸易顺差持续扩大,内需疲弱。整体经济下滑压力依旧较大。
4月份,央行再次降准1个点,以期通过货币注水的方式激活经济,释放出强烈的稳增长信号,预计接下来货币政策将持续逐步宽松的态势。此外4月份CPI小幅上升至1.5%,通缩压力有所减缓,而一季度房地产开发贷余额(占全社会总贷款额21.4%)增速加快,同时4月份四大一线城市和部分二线城市成交量大增,地产行业触底回暖迹象明显。预计二季度在货币宽松和地产行业的回暖之下,整体经济或将触底反弹。

2、政策环境
4月份中央方面并未出台任何实质性的房地产新政,更多的是从调节市场预期方面着手,包括总理或相关部委陆续释放出的稳定楼市的信息。
4月10日,国务院发布落实《政府工作报告》,要求15部委促房地产健康发展,主要涉及两方面内容:进一步推进新型城镇化;加大城镇棚户区和城乡危房改造。
4月19日,国土资源部、中央编办联合发文声明年内完成不动产登记整合。
4月20日,降准1个百分点,主要还是针对整体经济,对楼市影响相比直接降息较弱。
4月30日,国家政治局会议明确提出“要完善市场环境,盘活存量资产,建立房地产健康发展的长效机制”。
而各地方政府在4月份主要是落实3.30新政,但各地对于新政的落实力度却不尽相同,对市场带来的实质利好也不一。4月份以来,政策效果逐步显现,一线城市率先回暖,预计后市政策力度会有所减弱。

3、行业动态
【龙头房企升级转型】
3.30新政之后,龙头房企纷纷推出了对行业有巨大影响的新动向:保利发布品牌和整体战略、万科升级管理和激励模式、世茂发布商业地产产品线等。说明2015年是房地产企业的转型之年,随着互联网的不断发展和客户需求的不断转变,更多的房企将会步入转型之路。
【房地产+金融】
4月份以来,碧桂园引入平安人寿、阳光城牵手中民投、绿地借壳金丰投资、新城拟登陆上交所等房企转战资本市场的信息不断爆出。说明步入“白银时代”后,高增长、高利润已经很难实现,为了保证企业健康运营,房企必须寻求更廉价的资金,所以不管是引入险资还是上市融资,都是为了能够更好的生存。

4、市场表现
4月份新政效果逐步显现,成交量环比大增。数据显示,2015年4月全国百城均价环比微跌0.01%,跌幅较上月缩小0.14个百分点,其中一线城市环比签约额上涨超50%,库存去化明显加快,深圳、广州接连出现日光盘,部分板块项目已出现提价现象,一线城市全面回暖。而据创典指数显示,西安市场已连续5周出现成交量环比上涨,市场热度不断攀升,预计5月份将延续较旺的成交趋势。

5、土地市场综述
2015年4月,西安土地市场持续走低,供应成交均呈下滑趋势;整体楼面地价、住宅楼面地价均小幅提升;本月无溢价及流拍地块。
为响应“327”国土部、住建部关于住房及用地供应结构优化新政,西安土地利用朝着精细化方向推进。2015年4月份西安市出让土地共有10宗,累计供应377.857亩,环比下降47.360%,同比下降78.91%,土地出让量连续大幅下滑。其中供应住宅用地144.408亩,环比下降10.35%,同比下降85.92%;商业用地25.722亩,环比下降86.83%,同比下降93.1%。
2015年4月,西安市成交土地共有14宗,累计成交340.303亩,环比下降23.9%,同比下降36.7%。其中成交住宅用地161.083亩,环比下降63.86%,同比下降62.6%;商业用地171.366亩,环比上涨106.3%,同比上涨60.61%。
2015年4月,西安市土地成交总金额为75805万元,土地整体成交楼面地价为1039.63元/㎡,环比上涨14.01%;住宅用地成交楼面地价为763.01元/㎡,环比下降16.26%。

6、土地市场特征
4月西安土地市场,供应地块类型较上月有所较少,工业用地已连续数月为供应主体;成交地块仍以商住用地成交量最大,其次为商业用地。
2015年4月,西安市供应地块有商住、商业、工业用地,种类较上月有所较少,其中供应商住用地3宗,占总供应量的38.21%;商业用地2宗,占总供应量的6.8%;工业用地5宗,占总供应量的54.97%,供应量为本月最大。西安市成交地块包括住宅、商住、商业用地等,其中成交住宅用地1宗,占总竞得量的17.63%,商住用地3宗,占总竞得量的29.7%;商业用地9宗,占总竞得量的50.35,为本月成交主体;其他用地1宗,占总竞得量的2.3%。

4月西安土地出让及成交热点区域较为集中,以雁塔、莲湖、经开未央为主,浐灞、碑林、曲江、新城、长安均无地块出让和成交。
2015年4月,西安市土地供应热点区域为雁塔、莲湖、经开未央等,其中雁塔区域成为本月供应量最大区域,累计供应面积为95.037亩,占全市总供应量的25.15%,为1宗商住用地;其次为莲湖区域,累计供应面积49.371亩,占全市总供应量的13.06%,包含2宗商住用地。
2015年4月,西安市土地成交热点区域为雁塔、经开未央、莲湖等,其中雁塔区域成交量最大,累计成交面积为75.642亩,占全市总竞得量的22.22%,包含1宗商业用地、1宗商住用地,成交总价17048万元,区域整体楼面地价633.2元/㎡;其次为经开未央区域,累计竞得面积为70.791亩,占全市总竞得量的20.8%,包含1宗商住用地、1宗商业用地、1宗地下为交通设施用地(公共停车场),成交总价31650万元,区域整体楼面地价1508.64元/㎡。

7、西安商品房市场
2015年4月西安市共新批商品房135.23万㎡,成交商品房138.92万㎡,供销比为0.97,成交均价为7150元/㎡,环比下跌4.96%。从4月份的数据可以看出,新批供应量仍然处于低位,而成交量则继续攀高。
 
2015年4月西安市共新批住宅82.67万㎡,成交121.36万㎡,供销比为0.68,成交均价为6671元/㎡,环比再度微涨0.2%。从数据可以看出,4月份住宅供应量依旧低迷,但成交量环比大增23%,库存去化效果显着。
 
8、创典指数分析
在政策利好和房企积极跑量的双重冲击之下,4月份上访量和成交量均出现大幅上扬。据创典监控,2015年4月份来电指数为153,环比大增20%;来访指数为182,环比大增25%;成交指数为120,环比大增40%。此外,4月份样本项目月均成交套数为52套,环比上涨40%,同比上涨24%,回暖迹象明显。我们认为,成交量快速攀升反应出了客户预期的逐渐转变,观望情绪在政策利好的冲击下逐渐散去,预计后市成交量或继续攀高。
(注明:指数统计样本为创典代理项目及所监控竞品项目,共计140个,涵盖万科、金地、天朗等企业在西安的多个重点项目及部分大型城改项目。指数计算公式:当月成交指数=(当月样本平均成交套数/2014年样本月平均成交套数的均值)*100)

9、创典成交结构分析
创典监控数据显示,4月份成交一室户型占总成交户型的5%,较上期下降3个百分点;两室户型占总成交户型的41%,较上期上涨6个百分点;三室户型占总成交户型的44%,较上期下降2个百分点,四室户型占总成交户型的9%,较上期下降1个百分点。总体来看,虽然4月三室户型成交量较上月有所下滑,但仍与两室户型占据市场主流,新政过后刚需和刚改住房继续走暖。
 
根据结构分析走势图来看,4月份各户型成交占比变化不大,仅洋房户型和一室成交占比有小幅下滑。

10、开盘数据分析
据创典检测,4月份全市共11个项目举行了开盘活动,总推货量达1871套,环比减少18%,同比去年4月也呈下滑态势。开发商也大多采取快认快解的策略,平均蓄客时间仅为26天,从解筹效果来看,本期开盘项目的平均解筹率达到60%,较上期高4个百分点,开盘去化效果的不断转好反映出在政策助力下市场初见成效,楼市已开始出现回暖迹象。
从具体项目来看,昆明时光、天悦东都、中渝国际城等4字头的项目去化效果最好,其次御锦城、自然界等5字头的项目去化情况也比较好,可以看出目前具有价格优势的项目更容易撼动客户;另外,万科金域东郡凭借品牌优势也取得65%的较高解筹率。

11、媒体投放总结
本月西安媒体投放总量持续增加,广告诉求依旧以销售推广和优惠推广为主,其中恒大地产为宣传五一活动,本月投放4个跨版广告提前预热。从4月份纸媒数据监测来看,住宅产品投放量依旧占据主力。就广告投放区域来看,城北区域投放位居本月冠军之位,曲江区域投放量位居第二。其中,浐灞区域本月投放量为零。
(来源于创典全程4月报)

 
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